Amorteringskrav bolån: regler och tips

Amorteringskrav för nya bolån har funnits i Sverige sedan 2016. Reglerna bestämmer hur mycket du måste betala av på ditt lån varje år, och syftar till att minska hushållens skuldsättning. Sedan den 1 april 2026 finns kraven i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. I samband med att lagen trädde i kraft upphävde Finansinspektionen sina tidigare amorteringsföreskrifter, och två saker ändrades: det skärpta kravet för hushåll med hög skuldkvot togs bort, och bolånetaket höjdes.

Bolånetaket höjdes och skuldkvotskravet togs bort den 1 april 2026

Enligt regeringen var syftet med lagen att sänka tröskeln in på ägarmarknaden utan att släppa kontrollen över hushållens skulder.

Före 1 april 2026 Från 1 april 2026
Bolånetak (andel av bostadens värde) 85 procent 90 procent
Kontantinsats 15 procent 10 procent
Skärpt amorteringskrav Fanns Borttaget

Så mycket ska du amortera

Grundkravet utgår från belåningsgraden, alltså lånets storlek delat med bostadens marknadsvärde:

  • Belåningsgrad över 70 procent: amortera minst 2 procent av lånet per år
  • Belåningsgrad 50 till 70 procent: amortera minst 1 procent av lånet per år
  • Belåningsgrad under 50 procent: inget amorteringskrav

Kravet är alltså som mest 2 procent av lånet per år. Amorteringen sjunker automatiskt när belåningsgraden minskar: vid 70 procent går grundkravet från 2 till 1 procent, och vid 50 procent försvinner det. Detta grundkrav är oförändrat genom lagändringen 2026.

Procentsatsen räknas inte på skulden som den ser ut i dag, utan på det totala kreditbeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen. Amorteringsbeloppet krymper därför inte i takt med att du betalar av. En allmän prisuppgång på bostaden sänker inte heller kravet, eftersom belåningsgraden räknas på värdet vid köpet ända till dess att en omvärdering är tillåten.

Bolånetak och kontantinsats

Den nya lagen höjde bolånetaket från 85 till 90 procent av bostadens värde. Du får med andra ord låna upp till 90 procent, vilket sänker kravet på egen insats: kontantinsatsen behöver numera vara minst 10 procent av köpeskillingen, mot tidigare 15 procent. För ett tilläggslån, alltså när du utökar krediten på en bostad du redan äger, är gränsen 80 procents belåningsgrad. Finansinspektionen övervakar reglerna, och regeringen får enligt lagen tillfälligt begränsa belåningsgraden ytterligare om läget på bostadsmarknaden skulle kräva det.

Att taket höjts betyder inte att du bör låna maximalt. Ju högre belåningsgrad, desto högre amorteringskrav och desto större känslighet för ränteförändringar.

Det avskaffade skuldkvotskravet

Mellan 2018 och den 1 april 2026 fanns ett tilläggskrav för låntagare med hög skuld i förhållande till inkomst: den som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst fick amortera ytterligare 1 procent per år. Det kravet är borttaget i och med den nya lagen. Har du ett äldre lån som omfattades av tilläggskravet påverkas alltså din amorteringsplikt av förändringen, och det kan vara värt att stämma av med din bank vad som gäller för just ditt lån.

Räkneexempel

Du köper en bostad för 3 000 000 kronor och lägger 10 procent i kontantinsats, alltså 300 000 kronor. Då utnyttjar du bolånetaket fullt ut.

  • Bolån: 2 700 000 kronor
  • Belåningsgrad: 90 procent, vilket ger grundkravet 2 procent per år
  • Amortering: 54 000 kronor per år, alltså 4 500 kronor i månaden

När du amorterat ned lånet så att belåningsgraden passerar 70 procent halveras kravet till 1 procent per år. Lägger du i stället in en större kontantinsats blir både belåningsgraden och den månatliga amorteringen lägre från start.

Omvärdera bostaden efter fem år och sänk amorteringen

Har du ägt huset i minst fem år får banken räkna din amortering på ett nytt värde i stället för på köpeskillingen. Är huset värt mer i dag sjunker belåningsgraden, och därmed ofta amorteringen. I räkneexemplet nedan köptes huset 2019, och då är femårsgränsen passerad, förutsatt att ingen omvärdering efter köpet har ändrat amorteringen eller låneutrymmet. Då behöver du ingen renovering för att få omvärdera. En renovering påverkar bara hur högt det nya värdet blir.

Fem år efter köpet får banken använda ett nytt värde

Banken ska räkna belåningsgraden på det marknadsvärde som gällde när bostaden köptes. Banken får dock i stället använda ett värde som fastställts vid en omvärdering. Omvärderingen får göras tidigast fem år efter köpet, eller fem år efter den senaste omvärderingen som ledde till en ändring av amorteringsbeloppet eller låneutrymmet. Regeln finns i lagen om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter om amortering den 1 april 2026.

Femårsgränsen gäller sedan dess också när du vill låna mer på huset, inte bara när du vill ändra amorteringen. Ett utökat bolån får nå högst 80 procent av det nya värdet.

En omvärdering kan halvera amorteringen

Procentsatsen räknas på det största lånebelopp du haft sedan den senaste värderingen. Efter en omvärdering räknas procentsatsen på skulden som den ser ut vid värderingen, inte på det större lånet du tog vid köpet.

Exemplet gäller ett hus som köptes 2019 för 3 000 000 kronor med ett bolån på 2 400 000 kronor. I dag är skulden 2 200 000 kronor.

Värde som banken räknar på Belåningsgrad Amorteringskrav Per månad
3 000 000 kronor, köpeskillingen (ingen omvärdering) 73 procent 2 procent av 2 400 000 kronor 4 000 kronor
3 100 000 kronor 71 procent 2 procent av 2 200 000 kronor knappt 3 670 kronor
4 000 000 kronor 55 procent 1 procent av 2 200 000 kronor knappt 1 840 kronor
4 400 000 kronor 50 procent Inget lagstadgat krav 0 kronor

Ett nytt värde på 4 000 000 kronor sänker amorteringen med drygt 2 160 kronor i månaden, eller 26 000 kronor om året. Även en liten värdeökning sänker kravet något i exemplet, eftersom procentsatsen då räknas på den mindre skulden. En sådan omvärdering ändrar dock amorteringsbeloppet, och då börjar fem nya år att löpa innan nästa omvärdering får göras.

Når belåningsgraden 50 procent eller lägre finns inget lagkrav på amortering. Regeringen bedömer ändå att bankerna bör verka för att även sådana bolån amorteras, så banken kan föreslå en frivillig amortering.

Lägre amortering minskar utgiften varje månad, men skulden krymper långsammare och räntan betalas på ett större lån. Hur räntan slår på månadskostnaden står i uträkningen av insats, amortering och ränta vid ett bostadsköp.

Före fem år krävs en avsevärd värdeförändring

Har det gått mindre än fem år får omvärderingen bara göras om bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen. Lagen säger inte vilka åtgärder som räcker, och Nordea och Handelsbanken drar gränsen på olika sätt.

  • Nordea räknar omfattande renovering, ombyggnad, tillbyggnad, friköp av tomt och avstyckning som exempel på undantag. Enstaka förbättringar som renovering av badrum eller kök godkänns däremot inte, skriver banken.
  • För ett hus bygger ett undantag hos Handelsbanken ofta på flera större värdehöjande åtgärder, till exempel tillbyggnad, bergvärme, takbyte, fasadrenovering eller friköp av tomt. Kök och badrum nämns som exempel för bostadsrätter. Banken gör alltid en individuell bedömning.

Värderingen måste göras av någon banken godkänner

En egen uppskattning eller en digital värderingstjänst räcker inte. Banken kräver en värdering som den själv godkänner. Gäller värderingen ändrad amortering kan Handelsbanken ofta göra den på kontoret. Ibland hänvisar banken i stället till en godkänd mäklare eller auktoriserad värderare, och då bestämmer värderaren vad utlåtandet kostar.

Värderaren får inte ha varit inblandad i försäljningen av bostaden, så mäklaren som sålde huset till dig kan inte skriva värdeutlåtandet. Värdeutlåtandet ska vara skriftligt och innehålla de uppgifter som branschens gemensamma beställarhandledning anger.

Priset varierar med objekt och ort. Hos Ekonomifokus kostar en skriftlig värdering utan hembesök 2 795 kronor till fast pris (oktober 2026). En registrerad mäklare värderar då bostaden utifrån uppgifter och bilder som du skickar in. Enligt Ekonomifokus godtar bankerna värderingen. I exemplet med huset som köptes 2019 betalar en sådan värdering sig efter två månader. Fråga din bank vilken värderare den godkänner innan du beställer, så att du inte betalar för ett utlåtande som inte används.

Kontrollera fyra saker innan du ringer banken

  • Har det gått fem år sedan köpet, eller sedan en omvärdering som ändrade amorteringen eller låneutrymmet?
  • Hur stor är skulden i dag, och vilken belåningsgrad ger ett rimligt nytt värde? Kravet ändras först när belåningsgraden når 70 eller 50 procent, eller när procentsatsen räknas på en mindre skuld.
  • Gör banken värderingen själv, eller ska du beställa ett utlåtande från en fristående mäklare eller värderare?
  • Vill du också låna mer på huset? Då gäller samma femårsgräns, och lånet får nå högst 80 procent av det nya värdet.

Bolån som en bank eller ett annat kreditinstitut lämnade före den 1 juni 2016 omfattas inte av lagens amorteringskrav alls. Köper du en ny bostad räknas belåningsgraden på den nya bostadens köpeskilling.

Undantag

Du kan få tillfälligt undantag från amorteringskravet om du hamnar i ekonomiska svårigheter, exempelvis vid arbetslöshet, sjukdom eller skilsmässa. Din bank beviljar undantaget men är inte skyldig att göra det.

Är du först med att köpa en nyproducerad bostad kan kreditgivaren medge att du inte amorterar alls under upp till fem år från tillträdet. När den tiden är slut stiger månadskostnaden, vilket är en av riskerna med att köpa nyproduktion.

Ränteavdraget påverkas inte

Ränteavdraget för bolån ligger fast: du får dra av 30 procent av ränteutgifterna upp till ett underskott på 100 000 kronor, och 21 procent på beloppet däröver. Fullt avdrag förutsätter att lånet uppfyller kraven på säkerhet och maximal belåningsgrad, vilket ett vanligt bolån med bostaden som säkerhet gör. Så beskriver Skatteverket reglerna. För lån utan säkerhet, som blancolån och kortkrediter, är avdraget däremot helt borta från och med inkomstår 2026.

Amortering utöver kravet

Du får alltid amortera mer än kravet. Extra amortering minskar din räntekostnad och sänker belåningsgraden snabbare. Det är ofta den tryggaste ”investeringen” du kan göra: en garanterad avkastning som motsvarar din bolåneränta efter skatt.

Relaterat

Senast faktagranskad: 4 oktober 2026. Senast uppdaterad: 6 november 2026